L’achat d’une propriété en temps de pandémie….. Possible mais avec doigté!
En ce temps de pandémie, il faut porter attention particulièrement à la section « Conditions » qu'on retrouve sur les formulaires standards utilisés par les courtiers immobiliers. Pour les vendeurs et les acheteurs qui décident de transiger sans courtier, il faudra vous assurer que cette section s'y trouve.
Chaque printemps amène son lot de signature de promesses d'achat pour une propriété résidentielle. Ce printemps ne fera pas exception à la règle. Cependant, les enjeux seront probablement différents pour les acheteurs et les vendeurs en ces temps incertains.
Pour le vendeur qui vend sa maison parce que la prochaine est en chantier, qui peut prévoir aujourd'hui quelle sera la date de livraison? Pour l'acheteur qui achète enfin la maison de ses rêves, est-ce que son monde ne se sera pas écroulé dû à une perte d'emploi rendu au jour « J »? Le dicton dit que Prudence est mère de sûreté. Oui, il faut continuer à réaliser des transactions immobilières mais peut-être avec un regard plus critique sur la fameuse promesse d'achat.
Qu'est qu'une promesse d'achat d'un immeuble ? C'est un contrat signé par un vendeur et un acheteur les obligeant à effectuer la transaction d'un immeuble, au prix auquel ils se sont entendus. Il est fortement suggéré d'y ajouter certains paramètres, afin qu'elle reflète fidèlement la situation et que les droits de chacun soient respectés.
En ce temps de pandémie, il faut porter attention particulièrement à la section « Conditions » qu'on retrouve sur les formulaires standards utilisés par les courtiers immobiliers. Pour les vendeurs et les acheteurs qui décident de transiger sans courtier, il faudra vous assurer que cette section s'y trouve.
Cette section peut prévoir que l'offre d'achat est conditionnelle à l'obtention d'un financement, d'une inspection pré-achat satisfaisante par l'acheteur et/ou à la confection d'un certificat de localisation, Elle peut prévoir, par exemple, que la nouvelle maison du vendeur soit livrée au moment de la prise de possession ou que les revenus de l'acheteur soient maintenus jusqu'à la vente. Si une condition prévue à l'offre d'achat n'est pas réalisée à la date de signature prévue à l'offre d'achat et que cette non-réalisation n'est pas due à la mauvaise foi de l'une ou l'autre des parties, voici deux options qui s'offrent à vous :
- Résilier la promesse d'achat, c'est-à-dire l'annuler ; ou - Reporter la date de signature à une date ultérieure.
Dans le cas hypothétique d'une perte d'emploi temporaire autant que permanente, il est fort possible qu'au moment de la signature prévu pour l'acte de vente que l'acheteur ne se qualifie plus auprès de son banquier. À ce moment, c'est la résiliation de la promesse d'achat qui est le remède approprié. Mais pour que l'acheteur puisse résilier la promesse, il faut que cette condition s'y trouve...
Dans les autres cas mentionnés plus haut, un report de date est envisageable. En effet, il faudra attendre que l'inspecteur ou l'arpenteur puisse finaliser son travail ou encore que la nouvelle maison du vendeur soit livrée.
Pour les acheteurs et les vendeurs qui n'arrivent pas à s'entendre alors qu'une promesse d'achat a été signée et ce, sans conditions, il y aura toujours l'option de soulever la force majeure prévue à l'article 1470 C.c.Q. avec l'article 1639 C.c.Q afin de faire annuler la promesse d'achat.
À moins d'entente entre les parties, il y a de bons risques de devoir passer devant les tribunaux afin de faire trancher le litige. On s'en reparle dans un prochain article.
Cordialement
Me Karine Jobin, avocate Monty Sylvestre, conseillers juridiques inc.
