Au Québec, comme à tous les ans en pareille période, la recherche de logement bat son plein. C'est effectivement la période cruciale en matière de modification et de renouvèlement des baux de logement, d'où l'importance, en cette phase tumultueuse, d'être pleinement informé de ses droits et obligations quant à son bail de logement.
Il faut savoir que les diverses dispositions législatives au Québec en matière de logement ont pour objectif premier la protection du locataire qui peut être vulnérable à divers égards face à son propriétaire. Il faut surtout savoir que ce dernier ne peut pas à sa guise modifier le bail ou augmenter un loyer sans s'en tenir aux conditions strictes prévues par la loi.
La reconduction automatique du bail de logement
Par la loi, il est accordé au locataire une importante protection, soit le droit au maintien dans les lieux, ayant pour principale conséquence la reconduction automatique du bail à l'arrivée de son terme, et ce, pour la même durée et pour les mêmes conditions. Toutefois, il faut savoir que pour un bail d'une durée supérieure à 12 mois, la reconduction sera automatiquement réduite à 12 mois à moins d'entente contraire entre les parties.
Prenez garde, on ne peut renoncer, lors de la signature du bail, au droit au maintien dans les lieux et, par le fait même, à la reconduction automatique du bail. Une stipulation contraire au bail de logement serait sans effet.
De plus, sachez que le droit au maintien dans les lieux est réservé au locataire principal. En effet, à la différence du locataire, le sous-locataire ne bénéficie pas de cette protection. En conséquence, ce dernier pourrait être évincé au terme du bail moyennant un avis de 10 jours du sous-locateur ou à défaut du locateur principal.
L'avis de hausse du loyer donné par le propriétaire
Malgré ce renouvèlement automatique du bail, il sera toujours possible pour le propriétaire, au moment de la reconduction, de proposer des modifications aux conditions prévues au bail et, notamment, d'augmenter le loyer, moyennant un avis à cet effet.
Cet avis prévoyant la hausse du loyer doit être donné par écrit, être acheminé à l'adresse prévue au bail ou toute nouvelle adresse d'une partie dont l'autre a été avisée, et être rédigé dans la même langue que le bail, sans quoi, il pourrait être sans effet. Il devra, de la même façon, faire mention du nouveau loyer ou de l'augmentation de celui-ci en dollars ou en pourcentage et mentionner le délai accordé au locataire pour faire valoir son refus.
Ledit avis doit être donné au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l'arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois ou encore si la durée du bail est indéterminée, l'avis doit être d'au moins un mois, mais d'au plus deux mois.
La réponse par le locataire
Le locataire qui refuse la hausse du loyer ou toute autre modification proposée par son propriétaire doit l'aviser de son refus ou encore de son intention de quitter le logement. Cette réponse doit être donnée au propriétaire dans le mois suivant la réception de l'avis en question.
Dans l'éventualité où un tel avis n'était pas donné, le locataire sera réputé avoir accepté la reconduction et les modifications ainsi proposées. Il est donc intéressant de noter que le silence du locataire ne peut en aucun cas équivaloir à l'intention de ce dernier de quitter les lieux.
Lorsque le locataire se prévaut de son droit de refuser l'augmentation du loyer ou encore toute autre modification du bail, le propriétaire peut s'adresser au tribunal dans le mois suivant la réception de ce refus. À défaut de le faire, le bail est reconduit de manière automatique, et ce, sans les modifications proposées.
L'absence d'avis par le propriétaire
En l'absence d'avis par le propriétaire, le locataire peut toujours éviter la reconduction automatique en faisant parvenir lui-même un avis de non-reconduction au propriétaire, et ce, dans les mêmes délais que ceux que doit respecter le propriétaire pour donner l'avis prévoyant la hausse de loyer ou toute autre modification.
Les cas où le bail prévoit déjà le réajustement du loyer à son terme
L'indication au bail prévoyant un ajustement du loyer à l'arrivée du terme lie tant le locataire que le propriétaire. Une ou l'autre des parties peut alors s'adresser au tribunal pour contester le réajustement proposé. La demande doit être faite dans le mois où le réajustement doit prendre effet.
La hausse de loyer et le nouveau locataire
La hausse du loyer n'est pas une question intéressant seulement le locataire qui renouvèle son bail. En effet, le propriétaire est tenu de donner au nouveau locataire un avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant le début du bail ou, le cas échéant, le loyer fixé par le tribunal au cours de la même période.
Le nouveau locataire peut alors s'adresser au tribunal pour faire fixer le loyer lorsque celui payé est supérieur au loyer le moins élevé des 12 mois qui précèdent le début du bail. Une telle demande doit être présentée dans les 10 jours de la conclusion du bail. Toutefois, si le propriétaire n'a pas fourni l'avis indiqué, ce délai est de deux mois à compter de la conclusion du bail. Enfin, si le propriétaire remet un avis comportant une fausse déclaration, ce délai est porté à deux mois suivant la connaissance de ce fait.
Finalement, il vous faut garder à l'esprit que de nombreuses normes s'appliquent de façon parallèle ou complémentaire lorsqu'il s'agit de bail de logement, notamment selon le type de logement visé.
Plus encore, vous devez savoir que les termes utilisés dans le bail ne sont malheureusement pas toujours garants des réels droits du locataire et comportent souvent des ambiguïtés qui nécessitent parfois l'intervention d'un avocat. Ce conseiller juridique pourra ainsi vous aider à interpréter l'étendue de la protection applicable à titre de locataire.
Il est également intéressant de savoir qu'un modèle d'avis par le locateur et de réponse du locataire sont disponibles sur le site Web de la Régie du logement, dans ses bureaux, ainsi que dans le formulaire de bail obligatoire.
Me Mathias Frappier
Fontaine Panneton Joncas Bourassa, Avocats
