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Deux acheteurs, deux mises de fonds

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Lachance, Boutin & Reid Notaires Par Lachance, Boutin & Reid Notaires
Jeudi le 16 avril 2015      

Lorsque nous nous apprêtons à acquérir une propriété, il y a beaucoup de choses sur lesquelles nous devons nous attarder. Rappelons-nous encore une fois que mes clients Isabelle et Stéphane (clients fictifs), qui sont conjoint de fait, vont prochainement faire l'acquisition de leur première propriété. 

En discutant avec eux, j'ai vite constaté que leurs mises de fonds individuelles étaient inégales. Dans les faits, sur une mise de fonds nécessaire de 25 000 $ pour l'achat de la propriété, Stéphane fournit 5 000 $ et Isabelle 20 000 $. Cette dernière investit donc 15 000 $ de plus que son conjoint Stéphane.

Lorsque les acquéreurs investissent des mises de fonds inégales, il y a deux possibilités qui s'offrent à eux et voici ce que je leur recommande.

La première option consiste à signer une convention d'indivision qui pourra établir plusieurs choses, mais qui prévoira notamment dans quelle proportion les acquéreurs vont détenir cette propriété. Il est important de mentionner qu'à défaut de le préciser, le Code civil du Québec les parts sont présumées égales et donc, en achetant à deux, vous serez propriétaires 50-50.

Cette convention pourra donc faire état que les acheteurs seront propriétaires dans des proportions de 60-40 au lieu de 50-50, ceci n'étant qu'un exemple de proportion possible. La convention devrait également prévoir que tous les paiements nécessaires pour le remboursement du prêt hypothécaire, le paiement des rénovations, des taxes municipales et solaires, bref tout ce qui touche la propriété, devront être faits dans les mêmes proportions.

La convention d'indivision pourra aussi prévoir que l'une des parts ne pourra être vendue à une autre personne sans avoir au préalable été offerte à l'autre propriétaire ou encore, comme dans notre cas, venir établir que les mises de fonds sont inégales et donc, que l'acquéreur qui a déboursé un montant plus élevé soit remboursé de cette différence avant de partager le profit fait sur la revente de la propriété. Une convention d'indivision pourra contenir toutes les ententes convenues entre les propriétaires et qui touchent la propriété.

La deuxième option, qui est la plus courante, car beaucoup plus facile à gérer par la suite, est de signer une convention dans la quelle la mise de fond additionnelle faite par Isabelle sera protégée. Cette façon de faire permet à nos futurs acquéreurs de détenir la propriété dans une proportion d'une demie indivise chacun, mais de prévoir que la mise de fond excédentaire versée par Isabelle, lui sera remboursée lors de la revente de la propriété et ce, avant tout partage avec son conjoint du profit fait suite à la vente.

Il est même possible de prévoir qu'Isabelle aura droit à un remboursement augmenté et proportionnel à la somme supplémentaire investie par elle et la plus value acquise par l'immeuble pendant la période où ils auront été propriétaires. Cette convention pourra contenir plusieurs autres éléments, comme par exemple que le paiement des dépenses touchant la propriété devra être fait en parts égales.

Si vous prévoyez faire l'acquisition d'une propriété, et surtout si vous projetez l'acheter avec une autre personne, que vos mises de fonds soient égales ou non, il est important de consulter un notaire pour connaître toutes les possibilités qui s'offrent à vous.  L'important c'est d'avoir de bons documents qui constatent clairement les ententes que vous avez pris ensemble


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