Lorsque nous nous apprêtons à
acquérir une propriété, il y a beaucoup de choses sur lesquelles nous devons
nous attarder. Rappelons-nous encore une fois que mes clients Isabelle et Stéphane
(clients fictifs), qui sont conjoint de fait, vont prochainement faire
l'acquisition de leur première propriété.
En discutant avec eux, j'ai vite
constaté que leurs mises de fonds individuelles étaient inégales. Dans les
faits, sur une mise de fonds nécessaire de 25 000 $ pour l'achat de la
propriété, Stéphane fournit 5 000 $ et Isabelle 20 000 $. Cette dernière
investit donc 15 000 $ de plus que son conjoint Stéphane.
Lorsque les acquéreurs
investissent des mises de fonds inégales, il y a deux possibilités qui s'offrent
à eux et voici ce que je leur recommande.
La première option consiste à
signer une convention d'indivision qui pourra établir plusieurs choses, mais
qui prévoira notamment dans quelle proportion les acquéreurs vont détenir cette
propriété. Il est important de mentionner qu'à défaut de le préciser, le Code civil du Québec les parts sont
présumées égales et donc, en achetant à deux, vous serez propriétaires 50-50.
Cette convention pourra donc
faire état que les acheteurs seront propriétaires dans des proportions de 60-40
au lieu de 50-50, ceci n'étant qu'un exemple de proportion possible. La
convention devrait également prévoir que tous les paiements nécessaires pour le
remboursement du prêt hypothécaire, le paiement des rénovations, des taxes
municipales et solaires, bref tout ce qui touche la propriété, devront être
faits dans les mêmes proportions.
La convention d'indivision pourra
aussi prévoir que l'une des parts ne pourra être vendue à une autre personne
sans avoir au préalable été offerte à l'autre propriétaire ou encore, comme
dans notre cas, venir établir que les mises de fonds sont inégales et donc, que
l'acquéreur qui a déboursé un montant plus élevé soit remboursé de cette
différence avant de partager le profit fait sur la revente de la propriété. Une
convention d'indivision pourra contenir toutes les ententes convenues entre les
propriétaires et qui touchent la propriété.
La deuxième option, qui est la
plus courante, car beaucoup plus facile à gérer par la suite, est de signer une
convention dans la quelle la mise de fond additionnelle faite par Isabelle sera
protégée. Cette façon de faire permet à nos futurs acquéreurs de détenir la
propriété dans une proportion d'une demie indivise chacun, mais de prévoir que
la mise de fond excédentaire versée par Isabelle, lui sera remboursée lors de
la revente de la propriété et ce, avant tout partage avec son conjoint du
profit fait suite à la vente.
Il est même possible de prévoir
qu'Isabelle aura droit à un remboursement augmenté et proportionnel à la somme
supplémentaire investie par elle et la plus value acquise par l'immeuble
pendant la période où ils auront été propriétaires. Cette convention pourra
contenir plusieurs autres éléments, comme par exemple que le paiement des
dépenses touchant la propriété devra être fait en parts égales.
Si vous prévoyez faire
l'acquisition d'une propriété, et surtout si vous projetez l'acheter avec une
autre personne, que vos mises de fonds soient égales ou non, il est important
de consulter un notaire pour connaître toutes les possibilités qui s'offrent à
vous. L'important c'est d'avoir de bons
documents qui constatent clairement les ententes que vous avez pris ensemble
