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Une promesse d’achat, est-ce un contrat?

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Photo : Sachez qu’il est possible de convenir de plusieurs choses dans une promesse d’achat et qu’en l’absence de clause précise, la loi pourra venir compléter cette promesse pour certains aspects.
Lachance, Boutin & Reid Notaires Par Lachance, Boutin & Reid Notaires
Jeudi le 2 mars 2017      

Avec le printemps qui arrive et la saison estivale, les bureaux de notaires commencent à se préparer à l'arrivée du fameux « rush » immobilier. Bien qu'étant moins impressionnants que certaines autres années, les mois de mai, juin et juillet sont généralement très achalandés pour les notaires qui font de l'immobilier.

Actuellement, le marché immobilier connait un certain regain et plusieurs promesses d'achat se signent. Les vendeurs sont heureux de vendre et les acheteurs sont enthousiastes à l'idée de pouvoir déménager dans leur nouveau chez eux. Saviez-vous que les impacts de la signature d'une promesse d'achat peuvent être grands? Avant de signer une promesse d'achat, avez-vous déjà pensé à consulter votre notaire?

Une promesse d'achat est un contrat au sens de la loi. Qui plus est, la majorité des promesses d'achat sont faites de façon écrite et donc, il est plus facile d'en prouver le contenu. Sachez qu'il est possible de convenir de plusieurs choses dans une promesse d'achat et qu'en l'absence de clause précise, la loi pourra venir compléter cette promesse pour certains aspects. Il est donc important de comprendre que, dès que la promesse est signée et acceptée par toutes les parties, acheteur et vendeur, il est impossible de vous en défaire ou de choisir de ne pas la respecter, à moins qu'une clause dans la promesse vous le permette. Il est même possible pour une partie, si l'autre refuse de venir signer, d'entamer des procédures afin de faire exécuter la promesse d'achat et ainsi acheter ou vendre la propriété. Il s'agit ici de l'action en passation de titres.

Fréquemment, nous voyons deux parties qui se sont entendues sur bien des aspects, en toute bonne foi, et qui ont signé une promesse d'achat qui tient sur à peine une page. Cette promesse, bien qu'elle reflète les ententes et discussions des parties, peut être muette sur bien des aspects qui, une fois soulevés par le notaire qui fera l'acte de vente, pourront peut-être causer de nouvelles discussions houleuses!

Il n'y a qu'à penser à la garantie légale. Un acheteur pourrait être heureux que le vendeur accepte de vendre à un prix moindre que l'évaluation municipale et ce vendeur pourra être content de vendre moins cher, mais sans garantie légale. Toutefois, si la promesse d'achat ne vient pas dire qu'il s'agit d'une vente sans garantie légale, le vendeur est présumé inclure la garantie. Imaginez la réaction du vendeur à la lecture de l'acte de vente lorsque le notaire parlera de garantie. Avec une promesse d'achat qui n'exclut pas la garantie, l'acheteur pourra forcer le vendeur à lui vendre au prix décidé (et moindre!!) et même avoir la garantie légale.

On peut penser aussi aux différentes conditions qu'il est avisé de mettre dans les promesses d'achat : conditionnelle à la vente de la maison des acheteurs, conditionnelle à l'inspection, conditionnelle à l'obtention du test de potabilité de l'eau ou encore conditionnelle à l'étude de certains documents. Ces conditions sont essentielles afin de pouvoir se libérer de la promesse d'achat si jamais l'une d'entre elles n'est pas respectée.

Par exemple, en ne mettant pas dans la promesse que cette dernière est conditionnelle à l'inspection de la maison, cela n'empêche pas l'acheteur de faire inspecter et d'avoir un rapport, mais cela l'empêchera toutefois de s'en libérer ou de négocier à la baisse le prix de vente de la promesse si des réparations majeures devaient être faites sur la propriété.

La promesse d'achat est un contrat. Et comme n'importe quel contrat, il est toujours plus sécuritaire de consulter un juriste qui pourra vous aider pour sa rédaction, mais qui pourrait également vous accompagner dans vos négociations. Car n'oubliez pas qu'une fois signé, il est difficile de se défaire d'une promesse d'achat.

Corrine Reid, notaire


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