L'achat d'un appartement en copropriété, ou condo, est subordonné à une affiliation à un syndicat de copropriété. Qu'est-ce que cet organe, est-il obligatoire et comment fonctionne-t-il ?
Copropriété divise ou indivise ?
L'une et l'autre ont des implications juridiques et financières distinctes. La copropriété divise est typiquement le condo. L'immeuble est divisé en fractions qui comprennent :
- Une partie privative : l'appartement acheté
- Une quote-part dans les parties communes
Une copropriété indivise, c'est lorsque plusieurs personnes détiennent le droit de propriété sur un « immeuble ». Typiquement, lorsqu'un couple achète un bien à parts égales - une maison - il sont copropriétaires indivis.
Un syndicat de copropriété est dès lors plutôt constitué dans les cas de copropriétés divises. Son rôle et son bon fonctionnement sont essentiels pour la préservation des investissements de chaque copropriétaire.
Qu'est-ce qu'un syndicat de copropriété ?
En copropriété divise, la collectivité est représentée par un syndicat des copropriétaires. Ce dernier est créé par la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier (article 1039 du Code civil du Québec). Il existe à compter de cette publication. Il doit également être immatriculé auprès du Registraire des entreprises.
Selon l'article 1039 du CcQ :
« La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. »
Des règles précises encadrent le rôle du promoteur. Il est d'usage que le promoteur nomme, dans la déclaration de copropriété, l'un de ses représentants pour agir comme administrateur du syndicat. Le représentant du promoteur qui agit comme administrateur transitoire assume les mêmes obligations et détient les mêmes pouvoirs qu'un conseil d'administration. Il a les mêmes devoirs que tout administrateur de syndicat.
Est-ce obligatoire ?
La loi Bonnemaison a posé le principe de l'obligation d'avoir un conseil syndical dans chaque copropriété. L'assemblée générale peut décider de ne pas instituer de conseil syndical, dans le cas par exemple d'une majorité insuffisante. Une nouvelle assemblée peut décider de revenir sur ce vote. Nul n'est censé ignorer la loi, aussi est-il judicieux de se renseigner !
Comment fonctionne un syndicat de copropriété ?
Un syndicat de copropriété est donc une personne morale. Il est alors géré par deux organes distincts : un conseil d'administration et une assemblée des copropriétaires. Il est conseillé de s'adresser à des avocats qui étudient avec soin les documents contractuels complexes que représentent les déclarations de copropriété.
L'assemblée des copropriétaires leur permet de se voir au moins une fois par année pour faire le point sur le syndicat et l'état général des parties communes. Ils peuvent se faire représenter par procuration. Durant l'assemblée annuelle, les copropriétaires prennent connaissance des résultats financiers du syndicat et élisent les administrateurs. Chaque membre détient un droit de vote à l'assemblée des copropriétaires. Un procès-verbal des débats doit être envoyé à chaque copropriétaire.
Un administrateur est un copropriétaire souhaitant s'impliquer dans la gestion du syndicat. Il est élu par l'assemblée des copropriétaires. Généralement, les copropriétaires se réunissent en assemblée moins souvent que le conseil d'administration.
Que se passe-t-il lorsque des travaux doivent être réalisés ?
C'est l'une des raisons principales pour lesquelles un syndicat de copropriété intervient. En règle générale, les copropriétaires se réunissent et décident en assemblée des travaux futurs à réaliser dans les parties communes.
Pour cette raison, depuis 1994 la loi québécoise oblige tous les syndicats de copropriétaires à prévoir, parmi les charges communes, une contribution des copropriétaires à un fonds de prévoyance, afin d'accumuler progressivement les sommes qui seront requises pour financer d'éventuelles réparations majeures aux parties communes de l'immeuble, ou leur remplacement. Il permet d'éviter les appels de charges imprévus.
En résumé, un syndicat de copropriété est un organe utile qui permet de conserver le bon état des immeubles et de réunir une fois de temps en temps les différents copropriétaires, sinon de les tenir informés.
