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La location à court terme à l'ère d'AirBnb


Avant de s'adonner à la location à court terme, il faut avoir en tête que ce type de location est bien encadré au Québec. Alors que ce phénomène est en croissance exponentielle partout dans le monde, les textes de loi et les tribunaux québécois s'y sont adaptés afin d'en effacer les lacunes.
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Photo : crédit photo: AirBnb
Me Laurence Ferland Par Me Laurence Ferland
Jeudi le 17 octobre 2019      

Vous comptiez rentabiliser votre nouvelle propriété ou encore sous-louer votre logement afin d'en tirer un revenu en offrant votre logement en location sur la plateforme AirBnb? Sachez que cela pourrait s'avérer bien moins lucratif que prévu si vous n'avez pas pris les précautions nécessaires.

Avant de s'adonner à la location à court terme, il faut avoir en tête que ce type de location est bien encadré au Québec. Alors que ce phénomène est en croissance exponentielle partout dans le monde, les textes de loi et les tribunaux québécois s'y sont adaptés afin d'en effacer les lacunes.

Une attestation de classification peut s'avérer nécessaire

La première considération à avoir en tête lorsqu'on envisage ce type de location est l'assujettissement à la Loi sur les établissements d'hébergement touristique, entraînant la nécessité d'obtenir une attestation de classification généralement auprès de la Corporation de l'industrie touristique du Québec (CITQ). Une telle attestation vous sera nécessaire si :

- Vous offrez votre unité d'hébergement en location contre rémunération à des touristes. Un touriste s'entend d'une personne qui voyage hors de sa municipalité pour une durée minimale d'une nuit et maximale d'une année;

- La durée de la location n'excède pas 31 jours;

- La location de votre unité d'hébergement est offerte sur une base régulière au cours d'une même année. C'est-à-dire, cette offre est faite de façon habituelle, récurrente et constante;

- La location de votre unité d'hébergement est offerte de façon publique. L'offre est considérée comme publique notamment lorsqu'elle est faite sur une plateforme publique, comme AirBnb ou Kijiji, ou encore sur les réseaux sociaux, comme Facebook.

Il est important de savoir que l'obtention et le maintien de cette attestation sont tributaires du paiement des frais annuels, sans compter l'assujettissement au paiement de diverses taxes. Il vous faudra, par ailleurs, détenir et maintenir une police d'assurance responsabilité civile d'au moins 2 000 000$. Ce qui comprend le paiement à votre assureur de la prime d'assurance exigible par celui-ci. Plus important encore, l'exploitation d'un établissement d'hébergement touristique, sans obtenir une telle attestation, pourrait vous coûter le paiement d'une amende pouvant s'élever de 2 500$ à 25 000$, voire même davantage en cas de récidive. Votre location à court terme pourrait alors s'avérer un gouffre financier.

Mais, encore faut-il que votre municipalité permette ce type de location. Effectivement, un avis d'une demande d'attestation sera transmis à la municipalité du territoire où est situé l'établissement en question directement par la CITQ. La municipalité en question pourrait donc s'opposer à la délivrance d'une attestation qui n'est pas conforme à la règlementation municipale d'urbanisme en vigueur par exemple.

L'obtention d'une attestation de classification pourrait ne pas être le seul de vos soucis

Chaque situation doit être analysée selon ses particularités propres. Bien que vous puissiez ne pas être assujettis à la Loi sur les établissements d'hébergement touristique, laquelle prévoit des obligations particulières pour la location à des fins touristiques, vous n'en demeurez pas moins soumis à toutes vos obligations civiles qui découlent de votre titre de locataire, par exemple, ou encore de votre titre de propriétaire d'un condo.

Vous êtes locataire?

De nombreux droits et de nombreuses obligations sont prévus au Code civil du Québec, notamment en ce qui a trait à la sous-location de votre logement. Le droit à la sous-location demeure sujet au consentement de votre propriétaire. Celui-ci ne peut, sans motif sérieux, s'opposer à la sous-location, mais conserve toutefois le droit de recevoir un avis de votre intention de sous-louer le logement indiquant le nom et l'adresse du sous-locataire.

Il en devient un tout autre débat lorsque la sous-location de votre logement est rendue chose fréquente et que la paix des autres locataires en est troublée par exemple. Il pourrait s'agir d'un motif sérieux de votre locateur pour refuser la sous-location du logement. Ou encore, vous pourriez être tenu d'indemniser votre propriétaire qui a dû dédommager d'autres locataires incommodés par les désagréments de la location à court terme.

Plus encore, il est de votre obligation et de celle de votre locateur de ne pas changer la destination du logement loué. La sous-location à court terme faite de façon habituelle et fréquente afin de générer un revenu pourrait être interprétée par les tribunaux québécois comme un changement de la destination de l'immeuble locatif. Ce changement illégal d'une vocation de logement à une vocation commerciale pourrait donner ouverture à la résiliation du bail par votre propriétaire.

Vous êtes propriétaire d'un condo?

Il est de plus en plus fréquent de voir dans les actes constitutifs de copropriété des restrictions quant à la destination des immeubles afin de préserver une certaine sérénité ou encore un caractère familial. Il est donc important de vous référer à cet acte constitutif propre à votre immeuble et, au besoin de vous adresser à votre syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, vous avez l'obligation de notifier à ce dernier la location de votre partie privative et de lui fournir le nom de votre locataire.

En somme, il s'agit dans chaque situation de bien identifier vos droits et obligations. Cela peut s'avérer un exercice ardu lorsqu'entrent en jeu des lois particulières. Cela peut devenir générateur de mésententes et de querelles, mais surtout peut s'avérer fort coûteux pour quiconque commet un faux pas. Afin de vous parer à une telle situation, n'hésitez pas à vous adresser à votre conseiller juridique.

Mathias Frappier, stagiaire en droit
Me Laurence Ferland, avocate
Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés


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