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Administrateurs de condo soyez sur vos gardes

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Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés Par Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés
Jeudi le 25 février 2016      

Votre cousin Armand vient tout juste d'acquérir deux condos neufs dont il espère tirer bénéfices. En effet, il est devenu propriétaire d'un condo résidentiel et d'un condo commercial qu'il entend louer et ainsi améliorer ses revenus de retraite.

Au moment de l'achat, le syndicat des copropriétaires est formé et l'administrateur provisoire est Joseph qui est également le président de la corporation qui a construit l'ensemble des condos.

Comme tout bon propriétaire, Armand veut assurer les deux parties privatives pour sa responsabilité civile et ses dommages; étant donné qu'il y a un condo commercial et un autre résidentiel, l'assureur informe Armand qu'il doit prendre des assurances distinctes pour couvrir les deux condos. C'est ainsi qu'Armand convient avec son locataire commercial que ce dernier assurera lui-même l'unité commerciale.

Quelques mois plus tard, l'immeuble passe au feu, c'est une perte totale.

Lors d'une assemblée spéciale des copropriétaires, Armand apprend que le coût total de la reconstruction dépassera la couverture d'assurance prise par le syndicat, le coût de l'excédent sera d'environ 450 000,00 $ et en conséquence, une « cotisation spéciale » sera émise à tous les copropriétaires. Le syndicat informe également les copropriétaires qu'ils ont peut être une couverture pour ce genre de dommages et de vérifier avec leurs assureurs.

Malheureusement, Armand n'est pas couvert puisqu'il s'agit d'un condo commercial. Pour être assuré, il aurait dû adhérer spécifiquement à ce genre de protection.

Armand reçoit son avis de cotisation de plus de 6 000,00 $, il paie, mais décide de poursuivre le syndicat et son administrateur à la cour des petites créances. Armand plaide entre autres l'article 1073 C.c.Q. :

« Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l'immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels le vol et l'incendie, couvrant la totalité de l'immeuble, à l'exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l'assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l'immeuble.

Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers. »

et affirme que le syndicat et Joseph sont responsables puisque ces derniers n'ont pas assuré l'immeuble pour un montant équivalent à la valeur à neuf.

En défense, le syndicat plaide qu'Armand n'a pas été prudent, qu'il devait s'assurer qu'il était protégé adéquatement, qu'il aurait dû prendre une assurance couvrant ce genre de dommages.

Joseph explique quant à lui que le manque de couverture est relié au fait qu'il n'avait pas pris en considération les taxes applicables dans la valeur assurée.

Armand sera-t-il remboursé?

Dans une décision similaire au présent cas, Marineau c. Syndicat de copropriété Pimbina, 700-32-026092-112, rendue le 7 octobre 2014, le juge a décidé que oui. Pour ce faire, il se fonde sur la déclaration de copropriété qui affirmait que le conseil d'administration doit, au nom du syndicat, contracter et maintenir en vigueur une assurance couvrant la valeur à neuf de l'immeuble et sur l'article 1073 C.c.Q. précité. C'est ainsi que le juge écrira :

« En effet, les termes clairs de la déclaration de copropriété établissent que c'est le syndicat qui a l'obligation d'assurer l'immeuble pour un montant équivalent à sa valeur à neuf. Aucune disposition de la déclaration de copropriété n'oblige les copropriétaires à prendre une assurance complémentaire pour les protéger des conséquences d'une couverture insuffisante. »

C'est ainsi que le tribunal considère qu'à la fois le syndicat et Joseph sont responsables des dommages réclamés par Armand et les condamnera tous les deux à lui rembourser sa cotisation réclamée.

En conclusion, il devient de plus en plus difficile d'assurer des immeubles en copropriété; il est donc essentiel pour les administrateurs d'un syndicat de vérifier si la protection obtenue remplit bien tous les critères établis dans la déclaration de copropriété et par l'article 1073 C.c.Q. particulièrement en ce qui concerne la valeur à neuf de l'immeuble.

Au plaisir.


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