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Bail et résiliation (suite)

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Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés Par Fontaine Panneton Joncas Bourassa & Associés
Jeudi le 19 mai 2016      

Les faits soumis lors de la dernière chronique sont tirés d'une affaire entendue le 29 mars 2016 par trois juges de la Cour d'appel de Québec dans le dossier portant le numéro 200-09-008732-148. Dans ce dossier, le tribunal après avoir analysé les faits relatés par la juge de première instance, en vient à la conclusion d'accueillir l'appel et modifier les conclusions du premier juge.

Pour ce faire, les juges en appel retiennent que la juge de première instance a reconnu que tous les experts entendus ont constaté la présence de bruit, qui pour un restaurant était anormal.

Alors que la juge de première instance rejette la demande de résiliation de bail, car selon elle il n'y a aucun lien entre le bruit anormal et la perte de revenus, les juges de la Cour d'appel établissent que la question qui devrait être posée était de savoir si le locateur avait rempli ses obligations selon l'article 1854 C.c.Q. :

Le locateur est tenu de délivrer au locataire le lieu loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.»

Utilisant cet article, la Cour d'appel affirmera que:

L'obligation du locateur en est une de résultat dont il ne peut s'exonérer qu'en prouvant force majeure ou la faute d'une personne dont il n'est pas responsable. Au surplus, le législateur prévoit spécifiquement que le locateur doit garantir le locataire contre les troubles de faits que pourraient causer d'autres colocataires.»

Plus loin, utilisant cette fois-ci l'article 1860 C.c.Q. :

Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires...»

La Cour d'appel statuera :

«Il faut en déduire que les colocataires doivent supporter le bruit et les inconvénients normaux du voisinage, sans cependant être obligés d'en subir les excès.»

Plus loin, elle écrira :

«La preuve démontre un trouble anormal et persistant, par opposition à un inconvénient normal de voisinage, ce qui peut engendrer même en l'absence de faute de la part du locateur, une conséquence juridique.

Puis la Cour d'appel reprenant un à un les arguments sur lesquels s'est fondée la juge de première instance les rejettera tous.

C'est ainsi que la Cour d'appel reprochera au premier juge d'avoir omis de tirer les conséquences juridiques des troubles anormaux causés par le bruit; d'avoir accordé de l'importance au fait que les anciens propriétaires ne s'étaient pas plaints auparavant; la Cour affirmera qu'il était peu pertinent pour le locateur d'ignorer que la structure de l'immeuble était construite en béton et en acier pour affirmer ce qui suit :

Finalement, et plus important, le juge ne pouvait rejeter le recours en vertu de l'article 1854 C.c.Q. en se basant sur le fait que les appelants n'ont pas réussi à démontrer que le faible niveau de leur chiffre d'affaires découle nécessairement de la présence du bruit. Là n'est pas le fardeau. La jouissance des lieux qui abritent un restaurant ne s'évalue pas qu'en fonction de son chiffre d'affaires...»

La Cour considère :

«Les constats de faits de la juge selon lesquels les appelants doivent subir un bruit «anormal pour un restaurant» et que ce bruit provient de l'entrepôt exploité par un autre locataire aurait dû conduire à affirmer que le locateur ne remplit pas adéquatement sa principale obligation.»

Donc, puisque le locateur n'a pas exécuté convenablement ses obligations, la Cour décide de mettre fin au bail, de le résilier rétroactivement à compter du moment où les parties ont constaté que le bruit ne pouvait être stoppé (avril 2011) et réduit de moitié le montant des loyers pour la période de novembre à avril pour les inconvénients subis.

En ce qui concerne les dommages et intérêts, dont le coût des aménagements payés par le locataire, la Cour d'appel maintient le jugement de première instance qui les avait alors rejetés puisque le locateur avait agi avec prudence et diligence auprès de son locataire auteur du bruit en lui demandant que cesse le bruit.

Au plaisir.


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