Vous venez de vous
lancer en affaires et vous êtes à la recherche d'un local pour vos activités
commerciales ? Votre entreprise est en développement et il est temps pour
vous d'avoir pignon sur rue ? Comme toute décision d'affaires, la
signature d'un bail commercial est une étape importante qui ne doit pas être
prise à la légère.
Puisque le savoir
est le pouvoir, en affaires comme dans toute chose, vous trouverez ici ce qui
concerne le bail commercial, de l'information à y inclure aux obligations du
locateur, en passant par l'importance de l'assurance entreprise. Voici donc ce
que vous devez savoir pour louer un local commercial sans risquer de mauvaises
surprises.
Le bail commercial, c'est quoi ?
Selon l'article 1851
du Code civil du Québec, un contrat de louage « aussi appelé bail, est le
contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre
personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un
bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou
indéterminée ».
Dans le cas d'un
bail commercial, les parties sont généralement des personnes morales ayant un
patrimoine distinct des personnes physiques qui les représentent, soit des
entreprises. C'est d'ailleurs pourquoi la plupart des baux commerciaux incluent
des clauses de cautionnement personnel qui obligent le représentant de l'entreprise
à cautionner les obligations de l'entreprise en vertu du bail, dont notamment le
loyer. Quant à son contenu, le bail commercial inclut notamment le type de
local loué, le prix du loyer, les obligations des deux parties, le terme du
bail, les modalités de paiement des taxes, l'utilisation des lieux, l'entretien
et plus.
La différence entre bail commercial et bail résidentiel
Contrairement au
bail résidentiel, le bail commercial n'est pas soumis aux mêmes formalités, ce
qui veut dire qu'il laisse une grande place à la négociation entre le locateur
et le locataire. Il en vient aux parties de convenir des règles auxquelles elles
seront soumises, notamment en ce qui concerne la durée du bail. Le Code civil
du Québec est moins restrictif en matière de bail commercial qu'en matière de
bail résidentiel alors informez-vous sur ces différences.
Voici quelques
différences importantes entre le bail commercial et le bail résidentiel :
-
Le dépôt de
garantie : si un locateur n'a pas le droit de demander un dépôt de
garantie au locataire dans le cadre d'un bail résidentiel, il s'agit d'une
pratique commune et totalement légale lors de la signature d'un bail
commercial.
-
Le tribunal :
le Tribunal administratif du logement s'occupe de la résolution de conflits
liés aux baux résidentiels, mais ne s'occupe pas des baux commerciaux. C'est
plutôt la Cour supérieure ou la Cour du Québec qui est chargée de résoudre ces
dossiers.
-
La
sous-location ou la cession de bail : un bail commercial peut inclure une
clause qui interdit la sous-location ou la cession de bail.
-
La
terminaison du bail : le renouvellement automatique du bail résidentiel ne
s'applique pas au bail commercial. De façon générale, à la fin du bail
commercial, le locataire doit quitter les lieux ou signer un nouveau bail avec
le propriétaire du bâtiment.
L'avocat, un allié de taille
Pour éviter les
mauvaises surprises et bien choisir votre local commercial, il est important
d'être bien accompagné. Avoir recours aux services d'un avocat vous aidera non
seulement à bien comprendre les clauses du bail commercial, mais aussi à bien
négocier avec le locateur. L'avocat peut vous aider à rédiger et réviser les
clauses du contrat avant que vous le signiez. Finalement, puisque la loi en
matière de bail commercial ne protège pas autant le locataire qu'en matière de
bail résidentiel, l'avis de ce professionnel est fortement recommandé pour vous
protéger.
Les informations à inclure au bail commercial
Même si les clauses
diffèrent grandement d'un contrat à l'autre, les baux commerciaux contiennent
tous des informations de base similaires. Voici les principaux éléments qui se
retrouvent habituellement dans un bail commercial :
1. L'identification des parties
2. L'identification
du bien loué
3. La durée du bail
4. Le loyer et les
termes de paiement
5. Les services
inclus
6. Les assurances et
les réparations, ou les améliorations à l'immeuble
7. Les droits et les
obligations des parties
8. Les clauses
additionnelles négociées entre les parties
9. Les clauses
légales générales
10. Les autres
conventions (ex. : les règlements liés aux aires communes)
Les obligations du locateur
Selon l'article 1854
du Code civil du Québec, « le locateur est tenu de délivrer au locataire
le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui procurer la
jouissance paisible pendant toute la durée du bail ». Ce même article
stipule aussi que le locateur est tenu de garantir au locataire que les lieux
loués pourront servir à l'usage pour lesquels ils ont été loués.
Pour prendre
possession d'un local en bon état, assurez-vous de bien négocier les
réparations à effectuer par le locateur, avant de signer le bail, et de demander
à votre avocat de préciser ces travaux à réaliser dans le contrat.
Les obligations du locataire
En plus de verser le
loyer au locateur et de payer les frais supplémentaires prévus au contrat, le
locataire doit respecter les clauses du bail, notamment au sujet des activités
permises. C'est donc dire que le locataire peut seulement utiliser le local aux
fins permises dans le contrat si ce genre de restriction est indiquée dans le
bail.
Les améliorations
locatives, soit les travaux d'aménagement des lieux loués, sont souvent de la
responsabilité du locataire. Ces améliorations font souvent l'objet de clauses,
alors il est important de bien les revoir avec votre avocat et de les
comprendre avant d'entreprendre ce genre de travaux.
L'assurance entreprise et le bail commercial
Pour utiliser un
local loué en toute tranquillité d'esprit, il est fortement suggéré de
contracter une assurance entreprise incluant la
responsabilité civile. Au Québec,
il est fréquent de voir des baux commerciaux avec une clause obligeant le locataire
à contracter une assurance entreprise qui couvre sa responsabilité civile. Certains
baux préciseront certaines obligations supplémentaires, comme une protection
pour les améliorations locatives, les pertes d'exploitation et le bris des
équipements. Que votre bail l'impose ou non, souscrire à une assurance
entreprise est une excellente manière de protéger le fruit de vos efforts.
Les étapes importantes à suivre
Maintenant que vous
en savez plus sur le bail commercial, vous êtes prêt à partir à la recherche du
local parfait pour votre entreprise. Pour éviter les problèmes, assurez-vous de
suivre les étapes suivantes :
1. Vérifiez le
zonage
Vos activités
commerciales doivent respecter le zonage de la ville ou de l'arrondissement du
local dans lequel elles se trouvent. C'est habituellement le locateur qui doit
faire ces vérifications, mais le bail pourrait vous obliger à les faire par
vous-même.
2. Obtenez les
permis nécessaires
Si la pratique de
vos activités nécessite un permis, assurez-vous de faire les démarches pour
l'obtenir avant de signer un bail commercial.
3. Choisissez bien
votre emplacement
Si vous faites du
commerce de détail, assurez-vous de choisir un local qui se situe dans un lieu
passant et près de votre clientèle cible. Si vos produits doivent être expédiés
et distribués, votre local doit être facilement accessible.
4. Visitez plusieurs
locaux
Magasinez bien votre
local en visitant plusieurs lieux. Vous pourrez comparer les prix et les
attraits de chacun d'eux, ce qui vous permettra de trouver la meilleure
solution pour votre entreprise.
5. Négociez le bail
Lorsque vous aurez
trouvé le local de vos rêves, approchez un avocat et commencez les négociations
avec le locateur grâce à ses conseils.
6. Faites réviser le
bail
Une fois toutes les
conditions et clauses incluses au contrat, faites réviser le bail par votre avocat.
Assurez-vous d'obtenir toutes les réponses à vos questions avant d'apposer
votre signature sur ce contrat légal.
7. Signez le bail
Après avoir revu et
relu le bail avec votre avocat, vous pouvez le signer.
8. Publiez le bail
sur le Registre foncier du Québec
Une fois le bail
signé, publiez-le sur le Registre foncier du Québec. Cette étape pourrait vous
être particulièrement utile advenant la vente de l'immeuble par le locateur à
un nouveau propriétaire. Plus précisément, la publication de votre bail
pourrait vous protéger contre l'expulsion par le nouveau propriétaire.
9. Contractez une assurance
entreprise ou ajustez votre police
Avant de prendre
possession des lieux, il est fortement conseillé de contracter une assurance
entreprise qui englobera votre responsabilité civile et protégera vos biens
contre les dommages causés par un sinistre de même que ceux causés aux biens
des autres locataires de l'immeuble par un sinistre prenant origine dans votre
local. L'assurance doit être en vigueur dès la première journée de votre bail.
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