Vous êtes propriétaire d'un immeuble où se trouve au rez-de-chaussée un bar, vous désirez renouveler votre couverture d'assurance et sur recommandation de votre courtier d'assurance vous demandez un rapport d'évaluation à un évaluateur agréé.
Le rapport de l'expert augmente la valeur de l'immeuble de 424 000$ à 565 000$; ce rapport est remis entre le 12 et le 16 juillet. Le courtier en prend connaissance le 20 juillet et demande à une collègue de faire le suivi avec l'assureur. Rien n'est fait.
L'immeuble est complètement détruit le 23 juillet par un incendie.
L'assureur paie l'indemnité de 424 000$.
Après l'incendie, on se rend compte que l'évaluation était insuffisante puisqu'elle ne tenait pas compte des frais de démolition, que les coûts de reconstruction étaient sous-évalués; en fait, l'évaluation considérait le bâtiment comme un immeuble résidentiel alors que le rez-de-chaussée avait une vocation commerciale avec son bar.
Qui est responsable des dommages additionnels, le courtier, l'évaluateur où les deux à la fois?
La Cour d'Appel a eu à se prononcer dans une affaire similaire dans l'arrêt La Maison Jean-Yves Lemay assurances inc. Louis-Charles Warren C. Bar et Spectacle Jules et Jim Inc. et Gérard Légaré (1).
Dans une décision partagée, c'est-à-dire deux juges contre un, la Cour a statuée que le courtier et l'évaluateur étaient tous les deux responsables des dommages subis par l'assuré le Bar Jules et Jim inc.
Pour les juges majoritaires, la responsabilité du courtier relève entre autres de son obligation décrite à l'article 39 de la Loi sur les produits et services financiers (2) qui se lit comme suit :
39- À l'occasion du renouvellement d'une police d'assurance, l'agent ou le courtier en assurance de dommages doit prendre les moyens requis pour que la garantie offerte réponde aux besoins du client.
Dans son jugement, la juge Savard affirmera :
(67) Par ailleurs, vu la nature de son obligation, le courtier n'est pas tenu de visiter les lieux pour s'assurer de la suffisance de la protection décidée par le client. L'évaluation des lieux relève plutôt du champ d'exercice de l'évaluateur agréé, et non de celui du courtier d'assurance. Dès lors, sous réserve du respect de son obligation de renseignement et conseil, le courtier n'est pas responsable des dommages pouvant résulter d'une évaluation inadéquate de la valeur des biens assurés par le client.
Pour la juge, le courtier et l'évaluateur ont commis des fautes distinctes, le courtier ne s'étant pas occupé adéquatement du dossier entre autres en n'avisant pas l'assureur de l'augmentation de la couverture et l'évaluateur en livrant une valeur erronée du coût de reconstruction de l'immeuble; ce dernier faisant défaut d'évaluer ledit immeuble selon les règles de l'art.
(1)2016QCCA1494 (2)RLRQ c. D-9.2 En conséquence, comme la faute de l'évaluateur a été commise avant celle du courtier et qu'elle vient aggraver les dommages subis par l'assuré, la juge condamne l'évaluateur à la différence entre le montant établi dans son évaluation et le coût des dommages encourus.
Que pouvons-nous retenir de ce jugement?
D'une part, le courtier ou l'agent d'assurance a une obligation de conseil envers son assuré. C'est ainsi qu'il a le devoir d'informer son client, entre autres, celui d'augmenter sa couverture d'assurance quand il s'agit d'un immeuble.
D'autre part, l'obligation d'un courtier est limitée à son champ de compétence en l'occurrence l'assurance et non pas l'évaluation proprement dite de la valeur d'un immeuble. Dans ce cas, c'est l'évaluateur agréé qui prend la relève, ce dernier doit agir selon les règles de l'art et produire une évaluation conforme à celles-ci.
