Acquis ou pas mon droit?

Par Jean-Philippe Asselin

En vertu de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme, les villes ont le pouvoir d'adopter des règlements de zonage sur leurs territoires. Ces règlements rendront obligatoire le respect de certaines normes, tel que l'usage des terrains (agricole, résidentiel, commercial...), la taille des bâtiments, les marges latérales et avant, les marges de recul, la densité de population, etc... À défaut de respecter de telles normes, les permis de construction ne pourront tout simplement pas être émis.

Toutefois, il peut arriver qu'un bâtiment ait un usage dérogatoire parce qu'il a été construit préalablement à l'adoption du règlement de zonage ou à ses modifications ultérieures. Dans un tel cas, le bâtiment n'aura pas à être démoli et pourra continuer à être dérogatoire puisque l'on parle alors de droits acquis pour le bâtiment. Or, il importe de mentionner qu'un tel droit acquis l'est tant et aussi longtemps que l'immeuble dérogatoire n'est pas démoli. Il faut aussi se rappeler que ce droit existe pour le passé, mais pas nécessairement pour le futur.

À cet égard, plusieurs entrepreneurs se sont faits prendre au jeu en achetant des terrains en fonction des bâtiments qui étaient existants au moment de leur acquisition, et ce, alors que le but recherché par cette acquisition était de démolir l'immeuble et d'en reconstruire un du même type. Lors du dépôt de leur demande de permis de construction, ces entrepreneurs ont appris que leur droit acquis avait été perdu suite à la démolition de l'immeuble. Incidemment, seuls des bâtiments respectant les nouvelles normes pouvaient dorénavant être construits et aucune dérogation n'était envisageable. Seule une modification en bonne et due forme du règlement de zonage était alors nécessaire, le tout nécessitant un processus long, coûteux et rigoureux.

Nous vous rappelons également que les villes ont le pouvoir d'adopter des règlements sur les droits acquis, lesquels pourront prévoir que de tels droits seront perdus suite à un incendie de l'immeuble ou à une perte de l'immeuble supérieure à un pourcentage prédéfini. À titre d'exemple, le règlement municipal pourrait prévoir que les droits acquis sont perdus si seulement les fondations peuvent être conservées suite à un sinistre. Il en va de même pour tout agrandissement de l'immeuble ; un tel règlement pourrait en effet prévoir une interdiction de modifier l'immeuble ou de l'agrandir à titre d'exemple.

C'est d'ailleurs pourquoi les actes de vente notariés contiennent toujours une clause indiquant que l'acquéreur a fait les démarches nécessaires pour s'assurer auprès des instances compétentes que l'usage qu'il entend donner à l'immeuble est conforme. Une transaction immobilière ne pourrait en effet pas être annulée sur la base d'une omission de vérification du zonage par l'acquéreur.

Par conséquent, il est primordial pour tout entrepreneur de vérifier auprès du département d'urbanisme de la ville le zonage autorisé sur le terrain que l'on entend acheter, puisque seuls des bâtiments conformes au zonage autorisé pourront être construits. En cas de droit acquis, nous vous invitons tout de même à vérifier le règlement sur les droits acquis de la ville afin de vous assurer que les modifications qui pourraient être apportées à l'immeuble pourront réellement l'être.

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