En vertu de la Loi sur l'aménagement et
l'urbanisme, les villes ont le pouvoir d'adopter des règlements de zonage sur leurs
territoires. Ces règlements rendront obligatoire le respect de certaines
normes, tel que l'usage des terrains (agricole, résidentiel, commercial...), la
taille des bâtiments, les marges latérales et avant, les marges de recul, la
densité de population, etc... À défaut de respecter de telles normes, les permis
de construction ne pourront tout simplement pas être émis.
Toutefois, il peut arriver qu'un bâtiment ait un usage dérogatoire parce
qu'il a été construit préalablement à l'adoption du règlement de zonage ou à
ses modifications ultérieures. Dans un tel cas, le bâtiment n'aura pas à être
démoli et pourra continuer à être dérogatoire puisque l'on parle alors de
droits acquis pour le bâtiment. Or, il importe de mentionner qu'un tel droit
acquis l'est tant et aussi longtemps que l'immeuble dérogatoire n'est pas
démoli. Il faut aussi se rappeler que ce droit existe pour le passé, mais pas
nécessairement pour le futur.
À cet égard, plusieurs entrepreneurs se sont faits prendre au jeu en achetant
des terrains en fonction des bâtiments qui étaient existants au moment de leur
acquisition, et ce, alors que le but recherché par cette acquisition était de
démolir l'immeuble et d'en reconstruire un du même type. Lors du dépôt de leur
demande de permis de construction, ces entrepreneurs ont appris que leur droit
acquis avait été perdu suite à la démolition de l'immeuble. Incidemment, seuls
des bâtiments respectant les nouvelles normes pouvaient dorénavant être
construits et aucune dérogation n'était envisageable. Seule une modification en
bonne et due forme du règlement de zonage était alors nécessaire, le tout
nécessitant un processus long, coûteux et rigoureux.
Nous vous rappelons également que les villes ont le pouvoir d'adopter des
règlements sur les droits acquis, lesquels pourront prévoir que de tels droits
seront perdus suite à un incendie de l'immeuble ou à une perte de l'immeuble
supérieure à un pourcentage prédéfini. À titre d'exemple, le règlement
municipal pourrait prévoir que les droits acquis sont perdus si seulement les
fondations peuvent être conservées suite à un sinistre. Il en va de même pour
tout agrandissement de l'immeuble ; un tel règlement pourrait en effet
prévoir une interdiction de modifier l'immeuble ou de l'agrandir à titre
d'exemple.
C'est d'ailleurs pourquoi les actes de vente notariés contiennent toujours une
clause indiquant que l'acquéreur a fait les démarches nécessaires pour
s'assurer auprès des instances compétentes que l'usage qu'il entend donner à
l'immeuble est conforme. Une transaction immobilière ne pourrait en effet pas
être annulée sur la base d'une omission de vérification du zonage par
l'acquéreur.
Par conséquent, il est primordial pour tout entrepreneur de vérifier auprès du
département d'urbanisme de la ville le zonage autorisé sur le terrain que l'on
entend acheter, puisque seuls des bâtiments conformes au zonage autorisé
pourront être construits. En cas de droit acquis, nous vous invitons tout de
même à vérifier le règlement sur les droits acquis de la ville afin de vous
assurer que les modifications qui pourraient être apportées à l'immeuble
pourront réellement l'être.
