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Je vous avais promis une histoire de réhabilitation de site qui, sans avoir préalablement fait de caractérisation environnementale phase III (PHIII), a mal tourné. Le but n'est vraiment pas de vous effrayer avec les procédures environnementales, mais plutôt de bien comprendre les facteurs imprévisibles qui peuvent survenir lors d'une réhabilitation de site. Alors, sans nommer de personnes ou de lieux, voici mon histoire :
Il s'agit du propriétaire d'un 8 logements qui désire refinancer celui-ci pour un projet personnel. Comme anticipé, lors de sa demande de financement, l'institution financière lui demande une étude d'évaluation environnementale phase I (PHI) avant de lui consentir son financement, ce qu'il fit. La conclusion de cette étude était prévisible aussi et le propriétaire le savait très bien, le site présente un risque potentiel de contamination. Effectivement, le multilogement est chauffé avec un système alimenté au mazout. De plus, l'immeuble date de 1973, les fameuses années lors desquelles il était pratique courante de mettre sous terre les réservoirs de mazout.
Il faut alors procéder à une caractérisation environnementale phase II (PHII). On prélève un échantillon à l'endroit où le réservoir est enfoui, car l'étude démontre que c'est le seul endroit qui présente un risque. En fait, on veut savoir si les 41 ans passés sous terre ont eu raison de la structure du réservoir et ont causé des fuites. Finalement, les résultats démontrent qu'il y a présence de mazout dans les sols autour du réservoir. Bon, il fuit, de beaucoup? Depuis longtemps? Après 41 ans de combat contre la rouille, cette dernière l'emporte et c'est tout à fait normal. Mais ça, le propriétaire ne l'avait pas prévu. Après avoir dépensé pour une PHI et une PHII, il avait estimé que c'était la fin.
C'est le moment d'évaluer les options possibles. Pour une firme d'expert-conseil en environnement, la meilleure option est de faire une PHIII, afin de connaître l'étendue de la contamination et de bien conseiller le client sur la suite des dépenses à venir. Pour lui, c'est autre chose, il a l'option de ne rien faire et laisser ça comme ça. De faire une PHIII pour connaître l'étendue des dégâts ou de passer directement à la réhabilitation de son site. Mais, finalement, il choisit une autre option et on aurait probablement fait la même chose.
Le réservoir sous terrain représentera toujours, pour les institutions financières, un risque tant et aussi longtemps qu'il sera en place. Donc, suivant les conseils d'un ami, le propriétaire décide de faire enlever son réservoir et profiter de l'occasion pour mandater une firme pour la réhabilitation de son site. Son idée? Économiser les frais de la PHIII et minimiser les coûts d'excavation, puisque la pelle est déjà en place pour l'extraction du réservoir. Somme toute, c'est un plan logique, mais... catastrophe, le réservoir est en très mauvais état et quand l'ancien propriétaire a cessé de l'utiliser, il y avait encore du mazout à l'intérieur. Donc, au fil des années, celui-ci s'est déversé dans les sols. Comme le terrain présente une pente naturelle de l'immeuble vers le terrain des voisins, le contaminant s'est répandu en s'éloignant de son point d'origine. De plus, comme si ce n'était pas assez, il y avait du remblai naturel près du réservoir, de vieux troncs d'arbre ont servi à remplir le terrain à l'origine. Le mazout a rejoint les troncs qui ont servi de chemin préférentiel pour s'étendre encore plus facilement vers le voisin. Au final, ouch! Une facture avoisinant les 60 000 $ de décontamination, ajoutez à cela les frais d'enlèvement du réservoir.
Une caractérisation environnementale PHIII aurait détecté que le mazout s'était étendu et aurait prédit les coûts de décontamination. Avec cette prédiction, le propriétaire aurait pu choisir d'attendre d'avoir amassé la somme nécessaire et de choisir une autre option de financement pour son projet personnel. Certes, une décontamination est inévitable et nécessaire, mais dans cette situation, elle aurait pu attendre que le projet personnel soit réalisé pour ensuite débuter la décontamination. Au lieu de cela, à du montant à investir immédiatement, le propriétaire a perdu l'opportunité de faire son projet.
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