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Appartement à louer, chiens interdits… Vraiment?

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Me Gabriel Demers Par Me Gabriel Demers
Jeudi le 13 mai 2021      

La recherche du logement idéal est souvent complexe, surtout pour les amoureux des animaux. Plusieurs propriétaires sont réticents à permettre à leurs locataires de posséder un chien, préférant s'éviter des ennuis. Ainsi, les clauses interdisant d'héberger des animaux de compagnies sont courantes.

Le Tribunal administratif du logement (anciennement la Régie du logement) a depuis longtemps confirmé la validité des clauses d'interdiction d'animaux domestiques. Dans les dernières années, on remarque toutefois que plusieurs propriétaires peinent à faire appliquer cette clause. Un propriétaire peut-il obtenir la résiliation du bail si l'un de ses locataires héberge un chien?

Pour obtenir la résiliation du bail, le propriétaire doit prouver que la présence de l'animal lui cause un préjudice sérieux. Ainsi, le simple fait qu'il y ait contravention ne signifie pas que le bail peut être résilié.

L'affaire Magana c. Zsiros

C'est ce qui s'est produit dans la décision Magana c. Zsiros (1), rendue en février dernier par le Tribunal administratif du logement. Dans cette affaire, la locataire signe un bail pour un logement de type « quatre et demie ». Le bail prévoit qu'elle ne peut pas garder d'animal dans le logement.

Quelques semaines plus tard, le propriétaire constate la présence d'un chien. Malgré ses demandes, la locataire refuse de s'en départir. En raison de la pandémie, elle n'est pas en mesure de rapatrier l'animal dans son pays d'origine. Le propriétaire demande donc la résiliation du bail.

Devant le Tribunal, le propriétaire témoigne que le chien aboie plusieurs heures par jour, presque quotidiennement. Pourtant, lorsque le juge administratif lui demande son horaire de travail, il admet qu'il travaille cinq jours par semaine, mais qu'il revient parfois au logement sur l'heure du dîner.

De l'avis du Tribunal, la clause est valide et la locataire y contrevient en gardant un chien dans le logement alors que cela est interdit. Toutefois, il conclut que la preuve du propriétaire ne démontre pas l'existence d'un préjudice sérieux. Ainsi, il rejette la demande en résiliation du bail.

La solution : la demande d'ordonnance

En l'absence de préjudice sérieux, cela ne signifie pas que la situation d'un locataire contrevenant est régularisée. La clause reste valide et il lui est interdit d'héberger un animal.

Comme le rappelle d'ailleurs le Tribunal dans cette décision, un propriétaire a deux choix lorsqu'un locataire possède un animal malgré une clause d'interdiction à cet effet : (1) il peut demander la résiliation du bail ou (2) il peut demander l'exécution en nature de l'obligation, soit demander une ordonnance visant à obliger le locataire à se départir de son chien.

Pour obtenir l'ordonnance, la preuve du préjudice sérieux n'est pas nécessaire. Le propriétaire n'a qu'à prouver la contravention au bail sans avoir à établir le préjudice que l'inexécution peut lui faire subir. Si l'ordonnance est émise et que le locataire refuse de s'y soumettre, le propriétaire pourra obtenir la résiliation du bail sans avoir à démontrer le préjudice sérieux.

En conclusion, les propriétaires d'immeubles locatifs qui déposent une demande au Tribunal administratif du logement en raison de la présence d'un animal domestique devraient penser à demander l'émission d'une ordonnance visant à obliger leur locataire à se conformer au bail. Cette demande peut être « subsidiaire », c'est-à-dire « à défaut d'obtenir la demande principale ». Cela devrait être mentionné dans le formulaire déposé Tribunal. En effet, dans les quatre derniers mois, plus d'une vingtaine de demandes ont été rejetées par le Tribunal administratif du logement puisqu'aucun préjudice sérieux n'avait été démontré par les propriétaires.

Quant aux locataires qui, comme moi, apprécient la présence des animaux, ils devraient être prudents et éviter de contrevenir aux clauses de leur bail, au risque de devoir se départir de leur compagnon (2).

 

Par : Me Gabriel Demers

1 Magana c. Zsiros, 2021 QCTAL 3177, https://www.canlii.org/fr/qc/qctal/doc/2021/2021qc
tal3177/2021qctal3177.html?searchUrlHash=AAAAAQA_Y2hpZW4gRVQgbG9jYXR
haXJlIEVUIGJhaWwgRVQgbG9nZW1lbnQgRVQgInByw6lqdWRpY2Ugc8OpcmlldXgiAAAAAAE&resultIndex=2.

2 C'est ce qui s'est produit dans l'affaire Yang c. Pyrame, 2020 QCTAL 8243, https://www.canlii.org/fr/qc/qctal/doc/2020/2020qctal8243/2020qctal8243.html?searchUrlHa
sh=AAAAAQAtbG9nZW1lbnQgRVQgbG9jYXRhaXJlIEVUIGNoaWVuIEVUICJkw6lwYXJ0aXIiAAA
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