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CHRONIQUEURS / Juridique
Me Karine Jobin Par Me Karine Jobin

Jeudi, 15 juillet 2021

PUBLIER OU NON SON BAIL COMMERCIAL – QUAND, COMMENT ET POURQUOI



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En bail d'habitation, nul doute que le locataire bénéficie du droit dans le maintien des lieux même si la propriété est vendue. Quelques exceptions s'appliquent à la règle du maintien dans les lieux moyennant un préavis. Mais qu'en est-il pour un bail à usage commercial?

Dans le cas d'un bail commercial, le principe général fait en sorte que le nouveau propriétaire peut évincer le locataire à moins que le bail soit publié au registre foncier. Le registre foncier est un système sur lequel les droits sur chaque lot sont inscrits. On peut y retrouver notamment les hypothèques, les ventes, les servitudes et les baux. Donc pour que le bail commercial soit opposable aux tiers, il doit avoir été publié au registre foncier en temps opportun.

C'est dans le premier alinéa l'article 1852 du Code civil du Québec que cette exception prend sa source : « Les droits résultants du bail peuvent être publiés » ainsi que du deuxième alinéa in fine de l'article 1887 du Code civil du Québec :

« [...] Si le bail est inscrit au bureau de la publicité des droits avant que l'ait été l'acte d'aliénation ou l'acte à l'origine de l'extinction du titre, il ne peut résilier le bail. »

Donc, il est clair que le bail doit être publié AVANT que l'acte de vente soit publié au registre foncier. Ce principe a été énoncé par la Cour d'appel en 1995 dans l'arrêt Société Générale (Canada) c. Consumers Distributing Company Ltd. [1996] R.J.Q. 561 et a été à plusieurs reprises repris par la jurisprudence.

Dans cet arrêt, Consumers Distributing Company Ltd. avait loué un local commercial pour opérer son commerce de détail sur la rue Ste-Catherine Est à Montréal de Marcil Mortgage Corporation mais sans publier le bail au bureau de la publicité des droits du registre foncier. Ce bail était d'une durée de 15 ans avec une option de renouvellement de 5 ans. Pendant la durée du bail, à la suite d'un premier changement de propriétaire et d'ennuis financiers par ce nouveau propriétaire, Société Générale (Canada) devenait propriétaire de l'immeuble par jugement de dation en paiement.

Conformément à la loi, Société Générale fit alors parvenir un avis de résiliation de bail au locataire qui a refusé de quitter les locaux. En Cour supérieure, Société Générale (Canada) a perdu son recours, le juge considérant que Société Générale connaissait l'existence du bail même s'il n'avait pas été publié. En appel, la Cour a donné raison à Société Générale (Canada). La juge Otis appuie ses conclusions sur le fait que l'article qui prévoit la possibilité de publier le bail est d'ordre public et qu'on ne peut y renoncer. Le législateur ayant ainsi pour but de faire une différence entre le bail publié ou non et ce, même si le nouveau propriétaire en connaît l'existence. La seule façon de pouvoir maintenir son droit dans les lieux sans passer par la publication serait que nouveau propriétaire s'engage à prendre en charge les obligations du bail à même l'acte de vente. Le seul fait de mentionner ces baux ne les rend pas opposables pour autant.

Donc, en résumé :

Quand : avant la publication de l'acte d'aliénation

Comment : par la publication au registre foncier

Pourquoi : pour éviter l'éviction du locataire

Karine Jobin, avocate

Monty Sylvestre, conseillers juridiques inc.



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