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CHRONIQUEURS / Juridique
Me Catherine Chouinard Par Me Catherine Chouinard

Jeudi, 25 mars 2021

Pourquoi une assurance-titres?



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Dans le contexte actuel et avec les délais toujours plus serrés que nous connaissons dans les dossiers de vente d'immeubles, il n'est pas rare de découvrir des irrégularités affectant la propriété à l'étude alors qu'il ne reste que très peu de temps avant la signature officielle du contrat de vente. Bien souvent, le temps manque avant la transaction pour obtenir le correctif nécessaire dans les circonstances. C'est dans ce contexte que votre notaire pourrait vous conseiller de souscrire à une assurance-titres. 

D'abord, qu'est-ce que c'est une « assurance-titres »? L'assurance-titres est une protection offerte par des compagnies privées telles que Stewart Title Canada, Chicago Title Canada et bien d'autres encore, et qui peut couvrir le créancier hypothécaire, le propriétaire de l'immeuble ou encore l'acheteur ou même les deux. Il s'agit d'une assurance de dommage, ce qui signifie que pour être indemnisé, l'assuré doit prouver qu'il subit un dommage des suites d'un risque couvert aux termes de sa police d'assurance-titres. Pour souscrire à une telle assurance, il faut payer une prime unique, établie en fonction du prix de vente ou du montant du refinancement, et non calculée sur la base des risques couverts. Au moment de la réclamation à l'assureur, aucune franchise n'a à être payée par l'assuré. L'indemnité payée par l'assureur correspondra au dommage subi par l'assuré, jusqu'à concurrence du montant de la police d'assurance. En fonction de ce qui est prévu à l'offre d'achat, la prime d'assurance pourra être payable par le vendeur ou par l'acheteur. 

Plusieurs éléments peuvent être couverts par une assurance-titres, notamment un vol d'identité, un vice de titre, le non-respect de la réglementation municipale, un empiètement dans l'assiette d'une servitude ou sur un lot voisin. En principe, tous les risques connus de l'assuré sont exclus, et donc non couverts par l'assurance-titres, sauf si un avenant est obtenu, permettant alors que ces risques soient couverts avec l'approbation de l'assureur qui les accepterait. 

Chose certaine, si une irrégularité est soulevée avant la signature du contrat de vente, une solution qui permet de régler le problème de façon définitive devrait toujours être recherchée. Toutefois, il arrive que cette solution permanente ne soit pas envisageable, qu'elle soit trop onéreuse ou complexe pour le risque que représente l'irrégularité ou que le temps manque avant la transaction. C'est dans ces circonstances que le notaire pourrait vous recommander de souscrire à une assurance-titres.

Attention, il est important de bien comprendre que la souscription à une assurance-titres ne règle pas le problème. En effet, l'assureur assumera les dommages s'il y en avait, mais l'irrégularité subsistera et devra être corrigée dans le cas où vous vendez à votre tour la propriété, et ce, à vos frais et non à ceux de votre vendeur.

Également, il est important de savoir que si une assurance-titres est souscrite pour satisfaire le créancier hypothécaire qui détient une garantie sur votre propriété, lors d'un renouvellement d'hypothèque ou si vous changez simplement de créancier hypothécaire, une nouvelle assurancetitres devra être souscrite si le problème pour lequel l'assurance-titres est demandée n'est pas résolu. 

Votre notaire peut vous conseiller relativement à la souscription d'une assurance-titres.


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