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Me Michel Joncas Par Me Michel Joncas

Jeudi, 18 mai 2017

Acheter une résidence en copropriété avec son conjoint : attention aux libéralités!



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Il est important de bien vous informer avant de vous présenter chez le notaire accompagné(e) de votre douce moitié.

C'est le printemps, il fait beau et tous les projets sont permis! Vous envisagez l'achat d'une nouvelle résidence et, étant dans une relation sérieuse, il vous apparaît tout naturel d'inclure votre conjoint(e) dans l'acte d'achat. Bien qu'étant une belle preuve de la solidité de votre couple, une telle décision peut toutefois être lourde de conséquences. Il est donc important de bien vous informer avant de vous présenter chez le notaire accompagné(e) de votre douce moitié.

Tout d'abord, si vous achetez une résidence avec votre conjoint(e), vous deviendrez alors tout deux des copropriétaires indivis. Par défaut, vous serez également considérés comme étant propriétaires à parts égales de cette résidence nouvellement acquise, et ce, peu importe si une mise de fonds est appliquée par l'un de vous. En effet, le Code civil du Québec énonce, à son article 1015, le principe général selon lequel les «parts des indivisaires sont présumées égales».

Toutefois, il est possible pour les copropriétaires de choisir une répartition différente mais, à défaut de le prévoir explicitement à l'acte d'achat, la présomption d'égalité des parts prévue par la loi ne sera pas aisée à repousser. Ce sera alors la personne qui allègue l'inégalité des parts de la propriété qui aura le fardeau de démontrer cet état des faits.

En d'autres mots, cela signifie que si vous souhaitez que la propriété de votre résidence soit répartie différemment que selon cette proportion de 50/50, vaut mieux le prévoir clairement à l'acte d'achat.

Cette répartition de la propriété de la résidence est importante puisque des droits et des obligations sont attribués aux copropriétaires en proportion de leur part dans l'immeuble. Notamment, à moins de circonstances particulières ou à moins de prévoir autres choses dans l'acte notarié, au moment de vendre la résidence, le solde du prix de vente sera réparti entre les copropriétaires selon cette proportion.

Ainsi, bien que vous n'aurez probablement pas ces considérations en tête au moment de l'achat, il est préférable de prévoir à l'acte notarié la façon dont vous prévoyez répartir le solde du prix de vente au moment de vous départir de la résidence. Par exemple, si vous souhaitez un partage inégal du prix de vente ou si vous souhaitez obtenir de votre conjoint le remboursement de la moitié de votre mise de fonds, il vaut mieux inclure une mention à cet égard.

À titre d'illustration, dans l'affaire Caron c. Cadieux , les parties achètent une résidence familiale et se portent coacquéreurs à l'acte de vente, sans que soit alors précisé la répartition de leurs parts. Au moment de l'achat, c'est toutefois monsieur qui assume seul la totalité de la mise de fonds, ce montant provenant d'une hypothèque prise sur un autre immeuble lui appartenant. Suivant l'achat de la résidence familiale, c'est également monsieur qui défraye seul toutes les dépenses afférentes à l'immeuble, telles les taxes, l'hypothèque, les assurances, etc.

Considérant son implication financière, monsieur réclame, au moment de la mise en vente de la résidence, que madame lui rembourse la moitié de sa mise de fonds ainsi que la moitié des dépenses et des versements hypothécaires qu'il a effectués au profit de l'immeuble. Néanmoins, le juge saisi du dossier à la Cour supérieure considère, dans son jugement, que si monsieur avait vraiment eu l'intention de réclamer de tels remboursements à madame, le contrat intervenu au moment de l'achat en aurait fait mention.

En l'espèce, le contrat étant silencieux à cet égard, le juge énonce ce qui suit :

« Le Tribunal est d'avis qu'en acceptant de payer la mise de fonds et les versements hypothécaires de la résidence, en indiquant madame comme coacquéreur et en ne lui réclamant pas les sommes payées durant la vie commune, monsieur a clairement indiqué son intention de donner à madame la moitié de la résidence familiale. »

Ainsi, madame étant propriétaire de la moitié indivise de la résidence familiale, le juge considère qu'elle a droit à la moitié du produit net de disposition, et ce, sans déduction aucune au bénéfice de monsieur.

Cette décision fût confirmée par la Cour d'appel , celle-ci précisant que, dans le cadre de l'acte d'achat, monsieur avait consenti à une libéralité en faveur de madame et que cela constituait une justification à l'enrichissement de cette dernière. À cet égard, la Cour souligne ses propos en mentionnant la maxime « Donner et retenir ne vaut ».

Ainsi, le jugement de la Cour d'appel réitère qu'il y avait lieu, dans cette affaire, d'appliquer un partage égal du produit net de disposition de la résidence. Toutefois, il fût alors soulevé que monsieur avait droit au remboursement des dépenses engagées pour effectuer des réparations nécessaires à la résidence.

En effet, la loi prévoit que «chaque indivisaire a droit au remboursement des impenses nécessaires qu'il a faites pour conserver le bien» (1020 C.c.Q.). Ainsi, au moment d'établir la valeur nette partageable entre les copropriétaires, le montant des impenses nécessaires doit être soustrait de la valeur brute de la résidence. La définition de ce qui peut être considéré d'impenses nécessaires est toutefois une tout autre question juridique.

Également, il est important de spécifier que les règles de partage énoncées ci-avant ne prennent pas en compte la situation des couples mariés. En effet, dans ces circonstances, il est nécessaire d'appliquer les dispositions relatives au patrimoine familial.

Pour conclure, sachez que les principes énoncés dans l'affaire Caron c. Cadieux demeurent d'actualité, cette décision de la Cour d'appel ayant d'ailleurs été citée à plusieurs reprises au courant des dernières années. Ainsi, soyez pleinement conscients des libéralités auxquelles vous consentez au moment d'acquérir une résidence en copropriété.

Cadieux c. Caron, 2004 CanLII 26397 (QC CA)


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